Færslan var fyrst birt á Moggabloggi höfundar 2.7.2011.
Væri það ekki draumur í dós, ef íslenskum húsnæðiskaupendum byðust verðtryggð húsnæðislán með 0,5 - 1,5% vöxtum ofan á verðtryggingu? Þetta er veruleikinn í Ísrael.
Ísrael ásamt Chile og Íslandi eru einu löndin í heiminum (sem ég veit af), sem bjóða almenningi verðtryggð lán. Öll þessi lönd tóku upp verðtryggð lán vegna mikillar verðbólgu sem át upp höfuðstól lánanna fyrir tíma verðtryggingarinnar.
Chile
Kerfið í Chile er gjörólíkt því sem við höfum og því erfitt til samanburðar. Notuð er eining UF eða Unidad de Fomento) sem er nokkurs konar gjaldmiðill húsnæðislána. Seðlabankinn heldur utan um "gengi" UF og birtir mánaðarlega. Þrátt fyrir ítrekaða leit, þá hefur mér ekki tekist að finna nákvæmar upplýsingar um hve háir verðtryggðir vextir eru í Chile, en það sem ég hef fundið er að vextirnir hafi byrjað mjög háir í kringum 1990 (8,5%) en hafi síðan farið lækkandi (standa núna í 4,5- 5,5%). Óverðtryggðir breytilegir vextir standa hins vegar í 3,3-3,5%! Verðbólga í Chile hefur á undanförnum 4 árum verið á bilinu 2,5 - 5% og fer hækkandi. Gengi UF tekur siðan mið af bæði vöxtunum og verðbólgunni.
Ísrael
Ég var á ferð um landið með hóp af Ísraelum og færði húsnæðislánakerfið í tal við fyrrverandi bankamann. Í Ísrael er boðið upp á fjölbreytta möguleika og meðal annars verðtryggð húsnæðislán, s.k. Madad lán. Samkvæmt upplýsingum þessa manns, þá eru verðtryggðir vextir um 0,5 - 1,0%. Samkvæmt upplýsingum af vef Seðlabanka Ísrael, þá er bilið meira eða 0,5 - 2,0%. (Þetta eru glærur sem sýna á blaðsíðu 9 verðbólgu og bls. 11 nafnvexti húsnæðislána, þ.e. vextina ásamt verðtryggingunni. CPI er verðtrygging.) Samkvæmt sömu upplýsingum eru óverðtryggðir húsnæðisvextir um 2,0 - 2,5% lægri en nafnvextir verðtryggðra lána! Merkilegt er að skoða uppfjöllun í skýrslu verðtryggingarnefndarinnar um verðtryggða vexti í Ísrael, en þar er fundin ein heimild sem gefur upp 3,5% vexti. Heimildin er frá fasteignasölu (!) í staðinn fyrir að vitna í seðlabankann.
Þegar ég fór að skoða nánar upplýsingar á vefnum, þá rakst ég á vef íbúðalánafyrirtækis. Þar er fjallað um ýmsa fjármögnunarkosti og rætt um kosti þeirra og galla. Um verðtryggð lán segir:
Inflation indexed rates, either fixed or variable
Whether the rate is fixed or variable, the capital is indexed to inflation.
This plan does not offer many advantages.
For now, we do not recommend it.
Já, einmitt það. Þó vextirnir séu lágir, þá sér þetta fyrirtæki ekki marga kosti og mælir ekki með þessu lánaformi. Er það í andstöðu við niðurstöðu skýrslu verðtryggingarnefndarinnar.
Í öðru skjali frá húsnæðislánafyrirtækinu First Israeli Mortgages er fjallað um ýmis lánaform og m.a. verðtryggð lán. Fyrirsögnin á þeim kafla sem fjallar um verðtryggð lán er:
The best loan for you (if you are a bank)
Og síðar segir:
You may be wondering, why would anyone choose a madad-linked loan and how would anyone ever be able to convince a customer to take one? The answer is: they don’t need to. Many borrowers convince themselves. When inquiring about mortgages, unknowing banking customers receive offers from “their” bank, which may seem very attractive. These offers are targeted at making the consumer feel he/she can afford the new house with a fairly low monthly payment. Interest rates are quoted as “3.5% fixed for 20 years”. What is often not stressed is that the borrower’s balance is linked to madad, which will cause the effective interest rate to be much higher. Consumers choose madad loans because they often carry the lowest initial monthly payment obtainable. Some aggressive lenders will even offer 40-year loan terms only on Madad linked loan products. Banks prefer to sell madad linked loan products for many reasons. Firstly, they are hedged against inflation- this means that the bank has essentially no risk in terms of the value of their outstanding loans depreciating. Second, linked loans carry a very low default risk because payments are rising gradually-especially in the first 10 years of the loan term. If an adjustable rate loan such as Prime adjusts upward by 2-3%, the monthly payments on the loan will rise much more than on a madad linked loan, even assuming a substantial inflation rate. The “payment shock” that the borrower will have to absorb on an adjustable Prime linked loan will be much more straining than on the inflation-linked loan. In a model showing a rapid 3% rise in interest rates to combat an elevated 6% annual inflation rate, the madad-linked loan’s monthly payment takes almost 7 years to catch up to that of the Prime loan. Despite the fact that the madad linked borrower paying a 3.5% fixed interest rate pays an effective 14.46% per annum over the life of the loan, the lack of payment shock in the first 10 years makes the risk of a borrower default much less likely.
Sem sagt 3,5% fastir vextir á verðtryggðu láni jafngilda í reynd 14,46% árlegum vöxtum, þar sem við erum að greiða vextina yfir 10 ára tímabil. Hvað ætli þá 4,5% vextir að ég tali nú ekki um 6,0% vextir telji hátt í árlegum lántökukostnaði.