Færslan var fyrst birt á Moggabloggi höfundar 25.8.2011. Efnisflokkur: Verðtrygging

Hagsmunasamtök heimilanna sendu í sumar kvörtun til umboðsmanns Alþingis, þar sem gerð var athugasemd við að reikniaðferð verðtryggðra lána ætti ekki lagastoð. Þá er vísað til þess, að í lögum nr. 38/2001 er eingöngu talað um að verðbæta megi greiðslur, en ekkert talað um verðbætur á höfuðstól.

Margir hafa stigið fram á ritvöllinn og komið í fjölmiðla til að fjalla um þetta mál, flestir því miður af minni kunnáttu og þekkingu en æskilegt hefði verið. Settar hafa verið fram alls konar fullyrðingar og verið vinsælast að segja að ekki skipti máli hvaða leið er farin. Ýmist er sagt að greiðslan verði sú sama, hvaða leið sem er farin, eða að núvirt greiðsla verði sú sama.

Hagsmunasamtök heimilanna báðu mig um að skoða þessar fullyrðingar frekar og hef ég því legið yfir nokkrum raunverulegum dæmum og sýnidæmum. Fyrsta verkefnið var að fá raunverulega útreikninga til að ganga upp, þ.e. fá reiknivél mína til að komast að sömu niðurstöðu og ýmist reiknivélar fjármálafyrirtækjanna eða raunverulegar tölur á greiðsluseðlum. Fékk ég gögn frá nokkrum fjármálafyrirtækjum og hef skoðað þau. Þessi fjármálafyrirtæki eru Landsbankinn, Arion banki, Íslandsbanki, SPRON og LSR, en útreikningar frá Lífeyrissjóði starfsmanna sveitafélaga bíða frekari skoðunar. Aðferðir fyrirtækjanna eru ekki allar eins, en það breytir ekki niðurstöðunni í stórum dráttum.

Byrjað var að setja upp reiknivélar sem fengu nánast sömu niðurstöðu og raunveruleg dæmi og síðan voru þær notaðar til að reikna sýnidæmi. Stillt var upp dæmi um 10 m.kr. lán og það skoðað út frá mismunandi lengd lánstíma, þó hér verði tekið dæmi um 40 ára lán. Útgáfudagur lánsins var settur 10 ár aftur í tímann, þannig að notast er við 10 ára raunverulega verðbólguþróun, en eftir það er gert ráð fyrir 2,5% fastri verðbólgu út lánstímann. Einhver bitamunur er á vélum fyrirtækjanna, en enginn stærðarmunur. Má því með nokkurri vissu segja að útreikningar þeirra eru nánast eins.

Núverandi fyrirkomulag

Stóra spurningin er hvort aðferðin sé rétt. Hún byggir á því að fundin er svo kölluð annuitetsgreiðsla (jafnar greiðslur miðað við fast verðlag) fyrir fyrstu afborgun út frá nafnvöxtum lánsins og fjölda afborgana. Beri lánið 5,1% vexti, þá er sú tala sett inn í reikniformúlu þar sem deilt er í mánaðarlega vextina (5,1%/12=0,425%) með tölu sem fengin er með því að draga (1/(1 + mánaðarlegir vextir)) fært í veldi af fjölda afborgana frá 1. Þar sem þessi síðari tala er minni en einn, þá fæst tala sem er örlítið hærri en mánaðarlegir vextir. Þessi tala er síðan margfölduð með upprunalegum höfuðstóli lánsins. Miðað við höfuðstól upp á 10 m.kr., 5,1% ársvexti og 478 gjalddaga, þá lítur excel formúla svona út:

=10000000*(0,425/(1-POWER((1/(1+0,425));478)))

og útkoman er 48.946 kr. Aðferðin gengur síðan út á að fyrst eru fundir vextir af höfuðstólnum, þá verðbæturnar ofan á vextina og sé eitthvað rými eftir þá greiðist inn á höfuðstólinn, þó eru verðbætur vegna afborgunarinnar fyrst teknar af. Næsta greiðsla er síðan 48.946 kr. verðbættar sem nemur hækkun vísitölu neysluverðs, en allt annað er eins. Breytingin á höfuðstólnum er hins vegar reiknuð þannig, að afborgunin er dregin af honum og eftirstöðvarnar verðbættar.

Dæmi:

Höfuðstóll miðaður við 15/10/1999	10.000.000 kr.
Annuitetsgreiðsla	48.946 kr.
Vextir (5,1%/12)	42.500 kr.
Verðbætur (rauntala)	1.682 kr.
Afborgun	4.583 kr.
Verðbætur afborgunar	181 kr.
Eftirstöðvar nafnverðs - upprunalegur höfuðstóll mínus afborgun	9.995.417 kr.
Verðbættar eftirstöðvar - eftirstöðvar að viðbættum verðbótum	10.079.500 kr.
Áfallnar verðbætur - mismunurinn á síðustu tveimur tölum	84.083 kr.
Næsta annuitetsgreiðsla - þ.e. sú síðasta verðbætt sem nemur hækkun VNV	51.281 kr.

Rúmlega 8 árum síðar leit þetta svona út:

Eftirstöðvar nafnverðs - 15/01/2008	9.211.430 kr.
Annuitetsgreiðsla	74.759 kr.
Vextir (5,1%/12)	39.190 kr.
Verðbætur (rauntala)	20.264 kr.
Afborgun	9.798 kr.
Verðbætur afborgunar	5.167 kr.
Eftirstöðvar nafnverðs - upprunalegur höfuðstóll mínus afborgun	9.201.632 kr.
Verðbættar eftirstöðvar - eftirstöðvar að viðbættum verðbótum	14.054.309 kr.
Áfallnar verðbætur - mismunurinn á síðustu tveimur tölum	4.842.879 kr.
Næsta annuitetsgreiðsla - þ.e. sú síðasta verðbætt sem nemur hækkun VNV	74.892 kr.

Áfallnar verðbætur eru orðnar meira en helmingurinn af eftirstöðvum nafnverðs enda verðbólga frá lántökudegi rétt tæplega 49%. Heildargreiðslur fram til þessa hafa verið 6.158.845 kr.

Við þessa aðferð er þrennt að athuga:

1. Í Ólafslögum nr. 13/1979 var gert ráð fyrir að verðbætur virkuðu sem vextir og greiddust jafnóðum. Vegna þeirra "óvanalegu" aðstæðna sem þá voru (þ.e. mikillar verðbólgu) var sett inn bráðabirgðaákvæði sem gilda skyldi fyrir 1979 og 1980, að heimilt væri að bæta verðbótum hvers mánaðar við höfuðstól lána, en eftir það átti grunnreglan að taka við, að verðbætur reiknuðust og greiddust eins og vextir.

2. Verðbætur leggjast á fullum þunga á höfuðstól lánanna og eru því íþyngjandi hvað varðar vexti og verðbætur vegna síðari greiðslna.

3. Ekki er tekið tillit til væntanlegrar verðbólgu við ákvörðun fyrstu annuitetsgreiðslu, þrátt fyrir vilja löggjafans að líta skuli á verðbætur sem hluta vaxta.

Verðbætur greiddar út á hverjum gjalddaga

Nú ætla ég ekki að halda því fram, að lántakar vilji almennt greiða út fullar verðbætur á höfuðstólinn á hverjum gjalddaga. Slíkt gæti orðið gríðarlega íþyngjandi og mjög líklegt að stórhluti lántaka hefði ekki bolmagn til slíks, þegar verðbólga milli mánaða er mikil. Skoðum hvernig slíkt fyrirkomulag væri. Birtar eru upplýsingar fyrir sömu gjalddaga og áður.

Höfuðstóll miðaður við 15/10/1999	10.000.000 kr.
Fyrsta annuitetsgreiðsla	126.932 kr.
Vextir (5,1%/12)	42.500 kr.
Afborgun	310 kr.
Verðbætur (rauntala)	84.122 kr.
Viðmiðunar vísitala neysluverðs	190,2/191,8
Eftirstöðvar nafnverðs - upprunalegur höfuðstóll mínus afborgun	9.999.690 kr.
Verðbættar eftirstöðvar - eftirstöðvar að viðbættum verðbótum	Á ekki við
Áfallnar og greiddar verðbætur - Eru greiddar jafnóðum	84.122 kr.
Næsta annuitetsgreiðsla - þ.e. endurreiknuð greiðsla út frá vöxtum og verðbólgu	121.099 kr.

Og:

Eftirstöðvar nafnverðs fyrir greiðslu - 15/01/2008	9.496.089 kr.
Annuitetsgreiðsla	106.480 kr.
Vextir (5,1%/12)	40.358 kr.
Afborgun	1.661 kr.
Verðbætur (rauntala)	64.461 kr.
Viðmiðunar vísitala neysluverðs	279,9/281,8
Eftirstöðvar nafnverðs eftir greiðslu – upprunalegur höfuðstóll mínus afborganir	9.494.428 kr.
Verðbættar eftirstöðvar – eftirstöðvar að viðbættum verðbótum	Á ekki við
Áfallnar og greiddar verðbætur – Eru greiddar jafnóðum	3.849.928 kr.
Næsta annuitetsgreiðsla - þ.e. endurreiknuð greiðsla út frá vöxtum og verðbólgu	63.785 kr.

Heildargreiðslan til þessa hefði því verið 8.502.963 kr. samanborið við 6.158.845 kr. eða 2.344.118 kr. hærri tala, en munurinn á eftirstöðvunum er hins vegar 4.559.881 kr. (Tekið skal fram að á öðrum gjalddögum þá fór afborgunargreiðsla upp í allt að 30.000 kr.)

Þessa aðferð er einnig hægt að útfæra með jöfnum afborgunum og er heildargreiðslan á tímabilinu þá um 9,4 m.kr. og eftirstöðvarnar hefðu staðið í um 7,9 m.kr. í lok janúar 2008. Gallinn við báðar aðferði í þessum kafla er að einstakar gjalddagagreiðslur geta orðið ískyggilega háar.

Hluti verðbólgu tekinn inn í vexti

Hugmyndin með verðtryggingunni á sínum tíma var að jafna verðbólguskotum út yfir lánstímann. Af lestri fylgi skjala með frumvarpi að lögum nr. 13/1979 má samt ráða að ekki var ætlunin að jafna allri verðbólgu út lánstímann, eins og framkvæmdin hefur verið. Verðtryggingin átti að virka eins og vextir og greiðast út, upp að vissu marki, sem slíkir. Í bráðabirgðaákvæði sem sett var inn í lög nr. 10/1961 um Seðlabanka Íslands (sem var illa unnið, svo ekki sé meira sagt), er gefin heimild til að bæta verðbótum vegna áranna 1979 og 1980 ofan á höfuðstól. Í 34. gr. er talað um að greiðslur, þar með talið vextir, skuli breytast í hlutfalli við verðvísitölu og síðan vísað nánar í 39. gr. Þrátt fyrir þetta er bætt við í 40. gr. frekari ákvæði um að verðbætur megi bæta við höfuðstól.

Ef gengið er út frá því að vilji löggjafans hafi verið að meðhöndla verðbólgu sem vexti, þá er líklegast að taka eigi verðbólguvæntingar inn í vaxtagreiðsluna eða að minnsta kosti þá útreikninga sem notaðir eru til að finna út fyrstu annuitetsgreiðslu lánsins. Hér fyrir neðan er stillt upp dæmi, þar sem annuitetsgreiðslan er fundin út miðað við 2,5% fasta verðbólgu, þ.e. í staðinn fyrir að miða við 5,1% vexti inn í útreikning á greiðslunni, þá eru notaðir 7,6% vextir og verðbætur. Breyting annuitetsgreiðslu milli mánaða lækkar sem nemur þeim hluta verðbólgunnar sem færð var inn í vextina.

Fyrsta greiðsla:

Höfuðstóll miðaður við 15/10/1999	10.000.000 kr.
Fyrsta annuitetsgreiðsla	66.590 kr.
Vextir (5,1%/12)	42.500 kr.
Afborgun	0 kr.
Verðbætur (rauntala)	84.122 kr.
Greiddar verðbætur (rauntala)	24.090 kr.
Verðbætur færðar á höfuðstól	60.032 kr.
Viðmiðunar vísitala neysluverðs	190,2/191,8
Eftirstöðvar nafnverðs - upprunalegur höfuðstóll mínus afborgun	10.000.000 kr.
Verðbættar eftirstöðvar - eftirstöðvar að viðbættum ógreiddum verðbótum	10.060.032 kr.
Áfallnar verðbætur - Greiddar og ógreiddar	84.122 kr.
Næsta annuitetsgreiðsla - þ.e. sú síðasta verðbætt sem nemur hækkun VNV að frádregnu 2,5%/12	69.086 kr.

Greiðsla í janúar 2008:

Eftirstöðvar nafnverðs fyrir greiðslu - 15/01/2008	8.892.206 kr.
Annuitetsgreiðsla	82.248 kr.
Vextir (5,1%/12)	47.233 kr.
Afborgun	0 kr.
Verðbætur (rauntala)	35.016 kr.
Viðmiðunar vísitala neysluverðs	279,9/281,8
Eftirstöðvar nafnverðs eftir greiðslu - upprunalegur höfuðstóll mínus afborganir	8.892.206 kr.
Verðbættar eftirstöðvar - eftirstöðvar að viðbættum verðbótum	11.154.034 kr.
Áfallnar verðbætur - Greiddar og ógreiddar	4.163.617 kr.
Næsta annuitetsgreiðsla - þ.e. sú síðasta verðbætt sem nemur hækkun VNV að frádregnu 2,5%/12	82.635 kr.

Heildargreiðslur eru orðnar: kr. 7.498.339 eða 1.339.494 kr. meira en eftir hefðbundinni aðferð. Á móti kemur að verðbættar eftirstöðvar eru 2.900.275 kr. lægri.

Niðurstöður

Við yfirferð mína á núgildandi reikniaðferðum verðtryggðra lána, þá get ég ekki séð að villur séu í útreikningum fjármálafyrirtækjanna (þ.e. þeirra sem ég hef skoðað). Einhver mismunur er á framsetningu gagna og á það einnig við um reiknivélar fyrirtækjanna. Ekki er þó gegnsæinu fyrir að fara hjá fyrirtækjunum við að skýra frá aðferðunum sem notaðar eru.

Sú aðferð að taka nær allar verðbætur að láni að nýju, er einstaklega óhagstæð fyrir lántakann. Dæmi að ofan sýna það. Ekki verður heldur séð, að það hafi verið ætlun löggjafans að verðtryggingin yrði útfærð á þann hátt. Vissulega má deila um orðalag í frumvarpi og einstaka lagatexta, en ég fæ ekki betur séð, en að ætlunin hafi verið að taka tillit til verðbólgu í ígildi vaxta sem greiddir væru jafnóðum. Slíkt hefði áhrif til hækkunar á hverjum gjalddaga, en á móti væru eingöngu "umframverðbætur" teknar að láni, þ.e. verðbætur sem orsökuðust af meiri verðbólgu en gert er ráð fyrir í forsendum lánsins. Ekki þýðir fyrir fjármálafyrirtækin að skýla sér bak við, að gert sé ráð fyrir 0% verðbólgu, þar sem slíkt ástand er ekki til a.m.k. yfir 40 ára tímabil.

Meðan ógreiddum verðbótum er bætt á höfuðstól láns, má segja að lántakinn sé að greiða af tveimur lánum. Annars vegar upprunalega láninu og hins vegar verðbótaláni. Gallinn er, að samkvæmt lögum nr. 38/2001, þá er ekki heimilt að bæta síðara láninu við fyrra lánið. Vissulega er það ekki bannað, en þá kemur að sömu lögskýringu og notuð var um gengistrygginguna: Greinar 13 og 14 í lögunum eru ófrávíkjanlegar og því er það eitt heimilt sem er heimilað í þeim. Það þýðir að ekki má verðbæta höfuðstól lánanna eða þeirra annarra skuldbindinga sem um ræðir, þó svo að greiðsluna megi verðbæta. Spurningin er því hvort verðtryggð veðbönd séu ekki haldslaus, þar sem ekki má bæta verðtryggingunni ofan á nafnverð lána eða skuldbindinga. Og framhaldinu af því, mætti enn frekar álykta að verðbótahluti lána sé því í reynd óveðtryggt.

Um vexti verðtryggðra lána

Við athugun mína á verðtryggðum lánum, þá sá ég fjölmörg dæmi um hreint og klárt vaxtaokur. Dæmi voru um að fjármálafyrirtæki hafi krafist hátt í 12% vexti ofan á verðtrygginguna. Þegar verðbólga fór síðan í tveggja stafa tölur, þá báru verðtryggð lán hærri ávöxtun en nam dráttarvöxtum. Eitthvað er stórlega bogið við fjármálakerfi, sem kúgar viðskiptavini sína með slíkum vöxtum. Öll þau lán sem ég skoðaði voru fasteignaveðlán, þannig að ekki var því fyrir að fara að tryggingar væru slæmar eða áhætta fjármálafyrirtækisins mikil. Mikið hefur verið talað um samkeppni á fjármálamarkaði, en svona dæmi sýna að því fer víðs fjarri. Ef hér væri raunveruleg samkeppni, þá byðist lántökum verðtryggð lán með innan við 3% vöxtum í staðinn fyrir þau 4,3 til 7% sem húsnæðiskaupendum býðst í dag. Tilgangur verðtryggingarinnar var ekki að tryggja lánveitendum háa raunávöxtun, þó að það sé framkvæmdin. Nei, tilgangurinn var að koma í veg fyrir að lánsfé og sparifé brynni upp í verðbólgubálinu. Ég skil vel að Íbúðalánasjóður þurfi að halda sínum vöxtum í kringum 4,5 - 5%, þar sem hann fjármagnar sig á markaði, en að innlánsstofnun sem fjármagnar sig á mjög lágum vöxtum skuli þurfa að krefjast 4,3 - 7% verðtryggðra vaxta ber bara vott um tvennt: Annað hvort er fyrirtækið einfaldlega illa rekið eða ávöxtunarkrafa eigendanna er allt of há.

Ég get vel skilið að útlán með ekkert veð eða ótraust veð að baki sér feli í sér áhættu sem kallar á háa vexti. Besta mál. Þannig er það um allan heim. En að lán sem eru tryggð með veði í fasteign, beri jafnháa eða jafnvel hærri vexti en lán til bifreiðakaupa (þar sem bifreiðin lækkar um 15% í verði við það að setja hana í gang og aka henni af stað) er gjörsamlega út í hött. Háir vextir fasteignalána eru ekki síðra vandamál fyrir lántaka en verðtryggingin. Þetta tvennt saman er síðan það sem kemur í veg fyrir að heimilin losni undan skuldaklafanum.

Færslan var skrifuð við fréttina: Verðbólgan nú 5%