Færslan var fyrst birt á Moggabloggi höfundar 22.1.2010.
Í pistli Sigrúnar Davíðsdóttur í Speglinum í kvöld kemur fram að einbýlishús við Gnitanes hafi verið selt á 75 milljónir. Nafn kaupandans var gefið upp, en ég ætla ekki að velta mér upp úr því. Það er gott að menn geta gert góð viðskipti við bankana og ekki við kaupanda að sakast vilji seljandinn slá af verðinu.
Ég fékk símtal í kvöld, þar sem mér var bent á nokkrar staðreyndir málsins. Þær sannreyna að margt sem ég hef skrifað hér um og Hagsmunasamtök heimilanna hafa verið að berjast fyrir. Hverjar eru þessar staðreyndir?
Án þess að fara djúpt ofan í smáatriði, þá leysti banki eignina til sín af fyrri eiganda vegna greiðsluerfiðleika. Það skiptir raunar ekki máli. Það sem skiptir máli er að eignin, sem er seld á 73 milljónir, er með fasteignamat upp á 102,7 milljónir. Hún var því seld á um 70% af fasteignamati! (Samkvæmt Fasteignaskrá, þá er eignin skipt í tvær íbúðir og er fasteignamat annarrar tæplega 42 m.kr. og hinnar rúmar 60 m.kr. Svo virðist sem kaupsamningurinn nái til beggja eignanna, en nái hann bara til annarrar, þá er ekkert meira um þetta að segja. Hér er gengið út frá því að húsið hafi verið selt í einu lagi.)
Bankinn sem á í hlut, hefur boðið viðskiptavinum sínum svo kallaða 110% leið. Hún felst í því að lán verði færð niður í 110% af fasteignamati og núverandi fasteignaeigandi heldur áfram að greiða af láninu. Hér er ný aðferð. Eignin er tekin af eigandanum og hún seld öðrum, ekki á 110% af fasteignamati, heldur um 70% af fasteignamati! Mér sýnist sem hér sé bankinn að setja fordæmi. Verst að hann er bara að litlu leiti í eigu skattborgara.
Fyrst það var hægt að afskrifa stökkbreyttan höfuðstól lána við sölu til þriðja aðila, þá get ég ekki annað en valt því fyrir mér hvers vegna ekki er hægt að bjóða lántökum bankans hið sama. Höfum í huga, að ástandið í þjóðfélaginu er þannig, að nær öll lán hafa hækkað (vegna aðgerða fjármálafyrirtækja) um tugi prósenta umfram það sem spár þessara sömu fjármálafyrirtækja gerðu ráð fyrir. Á sama tíma hefur virði eigna lækkað umtalsvert. Fyrir suma skiptir þessi lækkun engu máli, þar sem þeir keyptu áður en fasteignabólan reið yfir og eru ekkert á leiðinni að selja. Fyrir aðra þýðir þessi lækkun verulegt tap á útlögðu eiginfé við kaup á fasteign á árunum 2004 - 2008. Hvernig sem við lítum á þetta þá hefur höfuðstóll lána hækkað mjög mikið, meira en stór hluti lántaka ræður við með góðu móti og fyrir alla lántaka hefur þetta í för með sér verulega skerðingu á neyslu.
Í mínum huga hefur viðkomandi banki sett fordæmi. Hann hefur með þessum kaupsamningi lýst því yfir, að markaðsverð stórs einbýlishúss á besta stað í Reykjavík sé einungis 70% af fasteignamati. Maður getur því ekki annað en spurt sig: Hvers vegna býður hann ekki öllum lántökum sínum upp á sama kost, þ.e. að færa öll lán niður í 70% af fasteignamati? Það er jú mat bankans, að 70% af fasteignamati er eðlilegt verð fyrir dýra eign. Kæmi mér ekki á óvart, þó markaðsverð eignarinnar hafi verið eitthvað um 150 - 200 m.kr. fyrir 2 árum.
Mergur málsins er mat viðkomandi banka á verði fasteigna. Það kemur fram á Eyjunni, að bankinn tók eignina yfir í maí 2009 og seldi hana í október. Hún var því ekki lengi á sölu og bankanum hefði verið í lófa lagið að bíða eftir betra tilboði, hafi hann á annað borð talið að hærra verð fengist. Hann gerði það ekki. Hvað þýðir það? Hefur bankinn ekki meiri trú en svo á fasteignamarkaðnum, að verð sem er 30% undir fasteignamati er talið ásættanlegt? Ég verð að draga þá ályktun. Í mínum huga er það nokkuð alvarlegt. Bankarnir eru, jú, að bjóða 110% leið, þ.e. að lækka lán niður í 110% af fasteignamati, en fyrir stórar eignir virðist fasteignamatið vera 50-60% yfir markaðsverði. Mér virðist sem flestar fasteignir verði yfirveðsettar í ansi langan tíma.
Það skal tekið fram, að Hagsmunasamtök heimilanna vöruðu við því, þegar lög um sértæka skuldaaðlögun voru samþykkt, að í þeim fælist innbyggð lækkun á verði stærri eigna. Yfirskuldsettir húsnæðiseigendur þyrftu í stórum stíl að setja stórar eignir á sölu til að lækka skuldir sínar. Við það skapast offramboð af stórum eignum, sem óhjákvæmilega hefur í för með sér mikla verðlækkun. Salan á húsinu í Gnitanesi átti sér stað áður en lögin voru samþykkt, þannig að ekki voru þau að hafa áhrif, en bankinn vissi af lögunum og hann vissi af verklagsreglunum. Líklegast taldi bankinn sig ekki geta fengið hærra verð í bráð!
Niðurstaðan af þessu máli er líklegast að fasteignamat allt of hátt. Hugsanlega 30 - 40%. Vandinn er að sveitarfélög tengja hluta tekjustofna sinna við fasteignamat. Veruleg lækkun fasteignamats veldur því tekjuskerðingu fyrir sveitarfélögin. Þá er það Fasteignaskránin. Hvað eru margir sem vissu að Fasteignaskráin (áður Fasteignamat ríkisins) er með fasteignamatið sem tekjustofn? 30 - 40% lækkun fasteignamats skerðir því tekjur Fasteignaskrár! Þetta er klaufalegt, svo ekki sé meira sagt. Mér dettur ekki í hug að væna starfsmenn Fasteignaskrár um óheilindi, en þeir eru settir í ólíðandi stöðu. Tekjur stofnunarinnar velta á því hvernig þeir meta fasteignir í landinu. Lækki þeir matið á stórum svæðum, þá gætu þeir stefnt fjárhagslegri afkomu stofnunarinnar í voða og þar með starfsöryggi sínu. Þessu þarf að breyta, enda líklega mun nærtækara og eðlilegra, að tekjur stofnunarinnar byggi á fjölda eigna, en ekki fasteignamati þeirra. (Ég tek það skýrt fram, að ég hef talað við fjölmargar starfsmenn Fasteignaskrár (Fasteignamats ríkisins) í gegn um árin og ekki fundið fyrir neinu öðru en faglegum vinnubrögðum.)
Allt leiðir þetta að "lausnum" bankanna. Ég hef haldið því fram frá því í byrjun október 2008, að eina skynsamlega í stöðunni sé að skipta öllum lánum upp í tvö lán: Annað er "gott lán" sem t.d. gæti verið í samræmi við stöðu lánanna 1. janúar 2008. Það væri sá hluti sem lántaki greiddi af og tæki breytingum í samræmi við ákvæði lánssamningsins með hugsanlega þaki á árlegar verðbætur. Hitt væri "slæmt lán", sem væri munurinn á upphæða "góða lánsins" og stöðu höfuðstóls eins og hann er við skiptingu lánsins í tvo hluta. "Slæma lánið" væri sett á ís, en verði breyting til hins betra í hagkerfinu, t.d. kaupmáttaraukning, styrking krónunnar, verðbólga helst lág í langan tíma eða aðrir jákvæðir þættir, þá tekur lántaki að sér að greiða hluta af "slæma láninu". Samhliða þessu væri fjármálafyrirtækjunum skylt að safna í afskriftasjóð, t.d. hluta af hagnaði eða helming þess sem annars færi í arðgreiðslur, og nota þann pening jafnóðum til að afskrifa "slæmu lánin" (hlutfallslega jafn mikið hjá öllum). Ég held ennþá, að þetta gæti verið sú lausn sem sátt gæti náðst um. Hún þarfnast nánari útfærslu sem ætti ekki að taka langan tíma sé á annað borð vilji hjá fjármálafyrirtækjum fyrir því að fara þessa leið.