Færslan var fyrst birt á Moggabloggi höfundar 4.7.2013.

(Ég tek það strax fram að ég er ekki búinn að lesa alla skýrsluna um Íbúðalánasjóð. Hef bara gluggað í einstaka kafla. Því getur verið að í því efni sem ég hef ekki lesið, sé tekið á þeim atriðum sem ég nefni hér fyrir neðan.)

Já, hún er kominn skýrslan um Íbúðalánasjóð. Á fréttamannafundi, þar sem skýrslan var kynnt, voru höfð stór orð um ýmsa hluti. Ekkert fer á milli mála að mörg mistök voru gerð og staða sjóðsins er grafalvarleg. Mér finnst aftur ekki hjálpa mikið ef litið er framhjá mikilvægum efnisatriðum og farið rangt með önnur. Langar mig að fjalla hér um nokkur atriði sem mér sýnist ýmist lítið vera fjallað um, ekkert eða farið rangt með.

90% lánin kostuðu þjóðin stórfé

Sú yfirlýsing skýrsluhöfunda að 90% lán Íbúðalánasjóðs hafi kostað þjóðina stórfé, er líklegast innistæðulaus með öllu. Í fyrsta lagi, þá voru 90% lán þegar í boði hjá Íbúðalánasjóði áður en kerfisbreytingar voru gerðar á útlánastefnu sjóðsins 2004. Í öðru lagi, þá fækkaði þeim lánþegum sem fengu 90% lán við þessa breytingu. Í þriðja lagi, þá voru 90% lánin miðuð við fasteignamat eigna og voru því alls engin 90% lán fyrir þorra landsmanna. Í fjórða lagi, var þak á hámarkslánsfjárhæð, þannig að 90% lánin dugðu eingöngu fyrir frekari hóflegri íbúð á höfuðborgarsvæðinu, þegar þau voru fyrst veitt í desember 2004 og niður í að duga vart fyrir tveggja herbergja íbúð á haustmánuðum 2007.

En mig langar samt að prófa að finna rök fyrir þessari staðhæfingu skýrsluhöfunda. Þau einu sem ég sé eru að með þessu hafi bankarnir "neyðst" til að fara í stríð við ÍLS.

Málið er að bankarnir voru búnir að reyna ýmislegt til að klekkja á ÍLS áður en sjóðurinn bauð 90% lánin. Þeir voru t.d. búnir að fara með erindi til Eftirlitsstofnunar EFTA (eins og fram kemur í skýrslu RNA í III. grein viðauka 6) og farið þar sneypuför. Grunnur kvörtunar Samtaka banka og verðbréfafyrirtækja (eins og Samtök fjármálafyrirtækja hét þá) var að við einkavæðingu bankanna hafi orðið breyting á húsnæðislánamarkaði á Íslandi.

ESA komst að þeirri niðurstöðu að ÍLS nyti ríkisaðstoðar, en jafnframt að sú aðstoð væri í samræmi við ákvæða EES samningsins (2. mgr. 59. gr.). Því væri ekkert við það að athuga að ÍLS hefði ákveðna sérstöðu.

SBV/SFF voru ekki sátt við niðurstöðu ESA og fóru með málið fyrir EFTA dómstólinn. Það var ekki fyrr en síðari hluta árs 2004 og því skiptir sá málatilbúnaður ekki megin máli varðandi 90% lánin. (Þó svo að EFTA dómstóllinn mælti svo fyrir að ESA skyldi framkvæma formlega rannsókn, þá breytti það ekki fyrri niðurstöðu stofnunarinnar.) Á þeim tíma höfðu bankarnir þegar hafið sína útrás á húsnæðislánamarkaðinn.

90% lán voru óverulegur hluti útlána Íbúðalánasjóðs og helgast það af því að bankarnir buðu betur. Þeir buðu:

Lága vexti, lægri en ÍLS
Hærra lánshlutfall, þ.e. miðað var við kaupverð
Ekkert hámark var á fjárhæð samanborið við 18 m.kr. hjá ÍLS
Loks buðu bankarnir viðskiptavinum sínum alls konar sérkjör samhliða húsnæðislánunum.

ÍLS gat ekki keppt við þetta, nema á þeim svæðum, þar sem lán bankanna stóðu ekki til boða. Kaupþing bauð sín lán a.m.k. til að byrja með ekki á öðrum stöðum, en á höfuðborgarsvæðinu og á Akureyri. Vextir þessara lána voru svo fáránlega lágir, að mati Sigurjóns Þ. Árnasonar bankastjóra Landsbanka Íslands hf., að hann taldi þá algjört rugl, eins og haft er eftir honum í skýrslu RNA vegna bankahrunsins. Taldi hann sig ekki geta keppt við þessa vexti en gerði það samt!

Vilhjálmur Bjarnason, alþingismaður, flutti erindi um áhættustýringu ÍLS á ráðstefnu í október 2010 og birtist það í Þjóðarspeglinum 2010 gefnum út af Félagsvísindadeild Háskóla Íslands. Þar segir Vilhjálmur m.a.:

Þar sem lán Íbúðalánasjóðs voru án uppgreiðslugjalds var hagur af því fyrir lánþega Íbúðalánasjóðs að greiða upp lán hjá sjóðnum og endurfjármagna eldri lán og önnur óhagkvæm lán með nýjum lánum frá bönkum og sparisjóðum. Á síðari hluta árs 2004 námu uppgreiðslur að frádregnum nýjum lánum hjá Íbúðalánasjóði 68,8 milljörðum (Íbúðalánasjóður, 2004, 2005a). Ný lán banka og sparisjóða til íbúðalána námu á sama tíma 140 milljörðum króna.

Þó ég sé ekki alveg sammála öllu sem Vilhjálmur segir, þá er þarna kominn hluti af skýringunni fyrir því áfalli sem ÍLS varð fyrir. Bankarnir undirbuðu ÍLS á íbúðalánamarkaðinum og að auki veittu þeir nánast ótakmörkuð lán til að endurfjármagna lán hjá sjálfum sér eða samkeppnisaðilum á markaðnum. Þetta kom 90% lánunum ekkert við. Ástæðan var einfaldlega að bankana vantaði að stækka sinn skerf á húsnæðislánamarkaðinum og til þess höfðu þeir fengið tæki frá Seðlabankanum og Fjármálaeftirliti í formi breytinga á útreikningi eiginfjárhlutfalls. Þetta er sama ástæða og olli, að mínu mati, húsnæðisbólunni um allan heim, Basel II reglurnar.

Verðtryggingarvandinn

Í mínum huga er verðtryggingin einn stærsti, ef ekki stærsti, áhrifavaldurinn á stöðu Íbúðalánasjóðs. Ástæðan er tvíþætt: 1. Skuldir sjóðsins eru verðtryggðar; 2. Eignir sjóðsins eru að mestu óverðtryggðar.

Líklegast eru allir mér sammála um fyrri liðinn, en líklegast fáir um það síðari. Ætla ég því að sleppa því að skýra út þann fyrri í bili, en einhelda mér í þetta með eignirnar.

Hverjar eru eignir ÍLS? Þær eru fyrst og fremst útlán og síðan einhver innlán. Innlánin ætla ég ekki að fjalla um. Þá eru það útlánin. Þau skiptast í útlán til einstaklinga og útlán til lögaðila. Skiptingin milli þessara lánategunda er á bilinu 70-80% eru til einstaklinga og 20-30% til lögaðila (að sveitafélögum meðtöldum). Útlánin eru vissulega verðtryggð, en það eru tryggingarnar að baki lánunum ekki. Og þegar illa árar, þá skipta þær höfuðmáli.

Samkvæmt reglum sjóðsins, þá yfirtekur hann eignir til sín á fasteignaverði. Það sem útaf stendur fer á biðlán til 5 ára (eða eru það 3 ár). Eðli þessa biðláns er að greiði skuldarinn 1.000 kr. inn á lánið, þá lækkar það um 2.000 kr. og það sem ógreitt er í lok biðtímans fellur niður. ÍLS þarf hins vegar að greiða lánadrottnum sínum það sem fellt er niður.

Þetta er allt í lagi meðan verðbólga er lítil og vanskil einnig. Þannig má lesa það í erindi Vilhjálms Bjarnasonar að virðisrýrnun eigna ÍLS hafi verið á bilinu 0,02-0,20% á árunum 2002 til 2007, en 1,20% og 0,63% árin 2008 og 2009. Líklegast var virðisrýrnun 2008 og 2009 vanmetin vegna frystinga og skilmálabreytinga á lánum. Síðan má búast við að áhrif efnahagshrunsins hafi ekki verið að fullu komið fram í fjárhag einstaklinga og skuldastöðu þeirra við sjóðinn í árslok 2009. Menn voru enn að vonast til að hægt væri að bjarga málum, en reyndin hefur oft orðið önnur.

Ef verðbólga hækkar eftirstöðvar lána umfram hækkun fasteignamats, þá lendir ÍLS í þeirri stöðu, að sá lánshluti sem gæti orðið að biðláni hækkar stöðugt. Sjóðurinn lendir líka í því að hluti lána hans er á síðari veðréttum og til að verja hlut sinn, þá er hann að taka eignir yfir á hærra verði, en hann hefði gert annars og þarf því oft að greiða út aðra veðhafa við yfirtöku eigna. Þær kröfur hafa einnig hækkað vegna verðbólgu sem minnkar því trygginguna að baki lánum fyrir aftan í veðröð.

Tökum dæmi:

Húsnæði er með lán frá kröfuhafa A upp á kr. 10 m.kr. og ÍLS að upphæð 5 m.kr. Bæði lánin eru verðtryggð. Við lántöku var veðsetning 75%, þ.e. fasteignamat 20 m.kr. Frá lántöku hafa eftirstöðvar fyrra lánsins hækkað í 17 m.kr. sem er umfram verðbólgu og greiðsluáætlun vegna frystinga og að vöxtum var bætt á höfuðstólinn. Eftirstöðvar láns ÍLS eru 8 m.kr. og eru skýringarnar hinar sömu. Við hrun lækkaði fasteignarmatið um 15% fram til ársbyrjunar 2011, en hefur hækkað samtals um 10% síðan. Fasteignamatið stendur því í 18,7 m.kr. Veðstaða ÍLS hefur því farið úr því að vera trygg í það að einungis 1,7 m.kr. af 8 m.kr. eftirstöðvum er innan marka fasteignamats.

Velji skuldarinn að hætta afborgun lána og láta ÍLS hirða eignina, þá hefur myndast 6,3 m.kr. tap hjá ÍLS. Þetta tap er eingöngu tilkomið vegna verðtryggingar lánanna. Ef lánin hefðu ekki verið verðtryggð, þá væri staða ÍLS líklegast sú, að full trygging væri að baki láni sjóðsins.

Kaldhæðnin í þessu fælist í því að kröfuhafi A væri lífeyrissjóður sem auk þess ætti Íbúðabréf frá ÍLS. Þannig hefðu verðbæturnar sem lífeyrissjóðurinn fær á sinn lánshluta rýrt getu ÍLS til að endurgreiða lífeyrissjóðnum Íbúðabréfið!

Verðbólga frá ársbyrjun 2007 til júní á þessu ári er 54,9%. Á sama tíma hefur vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu farið úr 306,1 stigi í desember 2006 í 358,4 stig í maí 2013 (nýrri upplýsingar eru ekki til á vef Þjóðskrár). Hækkunin nemur því 17,1%. Ég fann ekki nógu góðar upplýsingar um breytingu á fasteignamati til að geta notað þær.

Uppgreiðsluvandi eða verðtryggingarvandi

Hvor vandinn er verri, uppgreiðsluvandinn eða verðtryggingarvandinn? Uppgreiðsluvanda ÍLS var lýst í skýrslu IFS fyrir fjármálaráðuneytið í nóvember á síðasta ári. Þar kemur fram að á árunum 2004-6 hafi lán að upphæð 236 ma.kr. verði greidd upp fyrir gjalddaga og án uppgreiðsluþóknunar. Þetta hafi verið um helmingur af útlánum sjóðsins á þeim tíma. Samkvæmt upplýsingum á vef ÍLS var staða útlána til einstaklinga um 660 ma.kr. í lok maí. Færa má rök fyrir því að hefði ekki komið til uppgreiðslu lána, þá næmu útlánin hátt í 1.000 ma.kr.

Uppgreiðsluvandinn felst í því að meira hefur verið greitt upp af lánum, en sjóðurinn hefur annars vegar geta endurgreitt af sínum lánum og hins vegar lánað út aftur. Í skýrslu RNA er þessi vandi metin á um 150 ma.kr. Þetta eru þá 150 ma.kr. sem eru í ávöxtun, en hún er lakari en sú ávöxtun sem sjóðurinn greiðir af skuldabréfum sem hann hefur gefið út.

Samkvæmt frétt á vef ÍLS frá 13.6.2013, þá á sjóðurinn 2.509 fullnustu eignir, lán að fjárhæð 84,5 ma.kr. voru í vanskilum (vanskilaupphæðin var 4,8 ma.kr. og heimilin 4.519) og lán lögaðila að fjárhæð 31,5 ma.kr. voru í vanskilum upp á 3,0 ma.kr. Í skýrslu IFS kemur síðan fram að af 827,3 ma.kr. útlánum sjóðsins (bæði til einstaklinga og lögaðila), þá standa 207,5 ma.kr. umfram 70% af fasteignamati. Þetta þýðir að önnur lán eða lánshlutar hvíla á fyrstu 70%-unum. Þar af eru 107,4 ma.kr. umfram 90% af veðrými og um 80 ma.kr. utan veðrýmis. Nú skulum við gera ráð fyrir að við útlán hafi öll lán verið a.m.k. innan 90% veðrýmis og er ekki óvarlegt að áætla það þessi mörk hafi verið neðar. En miðum hér við 90%. Það þýðir að verðbólga (og lækkun fasteignamats) hafa breytt 107,4 ma.kr. af tryggðri lánsfjárhæð í það að vera ótryggð. Uppgreiðsluvandinn gerir það hins vegar að verkum að um 150 ma.kr. eru á um 1,3% lakari ávöxtun en ÍLS þarf að greiða af skuldabréfum sínum. (1,3% reiknuð útfrá tölum í skýrslu IFS og notuð með fyrirvara um að réttar ályktanir séu dregnar af þeim tölum.)

Munurinn á uppgreiðsluvandanum og verðbólguvandanum er að ÍLS getur sett peningana sem hann á í vinnu með útlánum og dregið á meðan úr skuldabréfaútgáfu sinni. Það tekur líklegast nokkur ár og tjón hans mun hlaupa á 10-20 ma.kr. Vitleysan var að sjóðurinn hafi ekki gert þetta strax og eru skýringar hans á því að það var ekki gert heldur ótrúverðugar. Þetta eru aftur smámunir miðað við verðbólguvanda sjóðsins.

Nú þegar liggja 107,4 ma.kr. af útlánum sjóðsins umfram það útlánaþak sem gildir, þ.e. 90%. Auk þess má gera ráð fyrir að einhverjir milljarða tugir séu komnir verulega umfram hámark lánsfjárhæðar sem notað var við greiðslumat. Það stefnir því sífellt í meira óefni hjá sjóðnum vegna verðtryggingarinnar. Til viðbótar við þá um 80 ma.kr. sem eru utan veðrýmis, verður að taka tillit til 2.509 fullnustuíbúða, en þær voru varla teknar yfir á bestu kjörum.

Kaldhæðnin í þessu öllu, er að sjóðurinn væri í betri stöðu í dag hefðu öll lán hans verið greidd upp 2004-6, en hann er núna með aðeins hluta lánanna greidd upp. Ástæðan er einföld. Ef við tökum meðalvísitölu húsnæðisverðs yfir þetta tíma bil, þ.e. frá september 2004 til ársloka 2006 þá er það eitthvað um 260 stig. Húsnæðisverð hefur því hækkað um 100 stig til loka maí 2013 eða 38,5%. Verðbólga frá miðju ári 2005 er hins vegar 70,4%. Tjón ÍLS af uppgreiðslunum er því líklegast umtalsvert minna en af samspili verðtryggingar og fasteignaverðs. 1,3% árlegur kostnaður af 236 ma.kr. (svo öll talan sé tekin til að vera í hærri kantinum) er um 25 ma.kr. en ef sama hlutfall þessara 236 ma.kr. hefðu lent utan veðrýmis og annarra lána, þá væri sú upphæð líklegast ekki undir 35 ma.kr. (uppgreiðslur voru sagðar um helmingur af útlánum). (70% ofan á 236 ma.kr. gera 401 ma.kr. og 9,7% (80/827) af þeirri tölu gerir 38,8 ma.kr.) Nú þar sem uppgreiðsluvandinn var lægri tala en 236 ma.kr., þá virðist vera sem það hafi, þegar öllu er á botninn hvolft, reynst ódýrara fyrir sjóðinn að fá þessi lán greidd upp, en að hafa þau í sömu stöðu og önnur lán sjóðsins.

Vandi Íbúðalánasjóðs ærinn

Ég hef nokkrum sinnum skrifað um vanda Íbúðalánasjóðs, enda hefur það lengi blasað við að hann væri ærinn. Sá munur er á vanda sjóðsins og ýmissa annarra, að hann getur unnið sig út úr honum einfaldlega með því að bíða. Þá verður þó þrennt að ganga upp: Verðbólgan verður að hafa hægt um sig, íbúðaverð verður að hækka stöðugt umfram verðbólgu og lántakar verða að hafa greiðslugetu til að standa undir afborgunum lána.

Ég hef mestar áhyggjur af þessu síðasta. Flest bendir til þess að greiðslugeta lántaka fari versnandi. Því er það svo að til einhverra aðgerða verður að grípa. Hef ég áður bent á, að svo fáránlegt sem það er, þá er leiðrétting verðtryggðra lána heimilanna ein öflugasta aðgerðin. Slík aðgerð yrði þó að verða ÍLS að tjónlausu.

Um 660 ma.kr. af útlánum ÍLS eru til einstaklinga. Auk þess eru líklega um 60-80 ma.kr. lán sem eru vegna fullnustu eigna, hvort heldur ÍLS hefur tekið þær yfir eða aðrir kröfuhafar.

Samkvæmt tölum IFS eru aðeins 131 ma.kr. af útlánum sjóðsins alfarið innan 50% veðrýmis meðan 372 ma.kr. eru lán sem ná að hluta eða öllu leiti út fyrir veðrýmið og þar af eru 80 ma.kr. utan veðrýmis. Verði eftirstöðvar verðtryggðra lána að jafnaði lækkaðar um 22,5% (sem er leiðrétting miðað við að árlegar verðbætur séu aldrei hærri en 2,5%), þá hverfur öll upphæðin sem er umfram veðrými af lánunum! (372 * 22,5% = 83,7 ma.kr.) Höfum þó í huga að hluti upphæðarinnar er vegna lögaðila og þar sem ég hef ekki þá skiptingu, þá er fyrirvari hafður á því hvort öll lán heimilanna verði innan veðrýmis. Næst sem vonandi gerist, er að lán þeirra sem misst hafa íbúðir sínar munu vonandi lækka það mikið, að fólk getur "keypt" þær aftur. Nú varðandi hópinn sem er innan veðrýmis samkvæmt tölum IFS, þá verður hann enn betur innan veðrýmis og þar verður komin borð fyrir báru. Ekki fyrir lántaka, heldur fyrir Íbúðalánasjóð.

Þessi aðgerð leysir ekki ein og sér vanda sjóðsins. Uppgreiðsluvandinn er enn til staðar og vandi lögaðila er þarna líka. Síðan verður verðtryggingarvandinn áfram til staðar meðan verðtrygging er á skuldabréfum sjóðsins en tryggingar hans eru óverðtryggðar.

Svona í lokin vil ég ítreka það sem fram hefur komið, að 90% lánin höfðu ekkert með vanda Íbúðalánasjóðs að gera og þjóðin er ekki að bera neinn alvarlegan kostnað af þeim, kannski 4 ma.kr. en varla mikið meira. Tvennt skipti mestu máli: Verðbólga vegna efnahagshrunsins og glæfraakstur Kaupþings, Landsbanka Íslands, Glitnis, SPRON og fleiri fjármálafyrirtækja á fasteignalánamarkaðinum. Kaupþing hóf þá glæfraför og hinir fylgdu á eftir í einhverju karlmennskuflippi þar sem þeir gátu ekki verið minni menn en Sigurður og Hreiðar. Og Landsbanki Íslands tók þátt í þessu rugli, þrátt fyrir að Sigurjón Þ. teldi þetta fásinnu. Svo voru þessir menn kallaðir snillingar!