Færslan var fyrst birt á Moggabloggi höfundar 7.5.2009.
Ég var að kíkja í ritið Peningamál sem Seðlabankinn gefur út ársfjórðungslega. Þar er eins og venjulega margt forvitnilegt að sjá. Þó ég ætli að mestu að fjalla um raunlækkun fasteignaverðs, þá get ekki setið á mér að benda á nokkra gullmola í ritinu.
Gjaldeyriskreppan og verðbólga
Á blaðsíðu 5 er umfjöllun um gjaldeyriskreppuna. Þessi umfjöllun er þannig að maður getur ekki annað en spurt sig hvaða tímatal Seðlabankinn notar.
Líkt og gjaldmiðlar margra smáríkja hefur gengi íslensku krónunnar lækkað verulega frá því í haust, í kjölfar alþjóðlegs fjármálaumróts.
Skoðum nokkrar tölur. 1. október var gengi EUR = 154,88 samkvæmt miðgengi Glitnis, þar fór hæst í 185,97 þann 1. desember og stendur í 170,16 þegar þetta er ritað. Breyting upp á tæp 9,9% miðað við 1. október og styrking upp á 9,1% miðað við 1. desember eru augljóslega andstæðir pólar og því erfitt að meta hvað Seðlabankinn telur "verulega" lækkun.
Næst segir:
Frá sama tíma fyrir ári hefur gengi krónunnar lækkað um tæplega 30% gagnvart öðrum gjaldmiðlum. Gengislækkunin hefur aukið verulega á skuldabyrði þeirra heimila og fyrirtækja sem hafa tekið lán í erlendum gjaldmiðlum. Þetta hefur haft áhrif á gæði útlánasafns innlendra fjármálafyrirtækja. Þannig hefur efnahagur þeirra einnig orðið fyrir miklu áfalli, sem hefur komið niður á getu þeirra og vilja til frekari lánveitinga.
Er verið að tala um að lækkun krónunnar frá því í haust hafi valdið þessu eða lækkunin á einu ári? Hefði Seðlabankinn fært viðmið sitt til 1. mars, þá erum við að tala um 41% lækkun eða 70% hækkun annarra gjaldmiðla að meðaltali.
Þau skyndilegu straumhvörf fjármagnsinnflæðis sem urðu hér á landi sl. haust og gjaldeyriskreppan sem fylgdi í kjölfarið hafa leitt til mikillar aðlögunar eftirspurnar.
Ég er svo vitlaus. Ég hélt að straumhvörfin hafi byrjað í mars á síðasta ári og það sem gerðist "sl. haust" hafi bara verið afleiðing á því ferli sem fór á fullt í mars.
Horfur eru á því að verðbólgan fari niður fyrir 10% strax á þriðja fjórðungi þessa árs og muni verða við verðbólgumarkmiðið snemma á næsta ári.
Ég segi bara bíðið við. Munum við ekki sjá verðbólguna fara niður fyrir 10% fyrr en með júlí mælingunni? Mér finnst þetta vera í mótsögn við ummæli Seðlabankastjóra að stýrivextir muni lækka mikið næst. Hvernig á það að geta gerst, ef verðbólgan lækkar ekki hraðar?
Vegna fjármálakreppunnar hefur lánsfjármyndun og verðlagning lánsfjár að miklu leyti farið úr skorðum. Það hefur dregið úr áhrifum stýrivaxta á aðra vexti og á fjármálamarkaði almennt.
Ég hélt í einfeldni minni að hátt vaxtastig hjá útlánastofnunum væri einmitt skýrt með því að stýrivextir væru svo háir.
Við það að miðlunarhlutverk fjármálakerfisins fór úr skorðum og vegna lánsfjárkreppunnar sem fylgdi í kjölfarið dró úr getu peningastefnunnar til að styðja við efnahagsbatann.
Nú er ég alveg hættur að skilja menn. Peningastefnan hefur verið dragbítur á efnahagsbatann og raunar á allt atvinnulíf í landinu í langan tíma. Það var peningastefnan sem dró hingað jöklabréfin, það var peningastefnan sem hélt uppi háu gengi og undanfarna mánuði hefur að verið ótrúlega skammsýn peningastefna sem hefur hjálpað til við að dýpka kreppuna.
Traust kjölfesta fyrir verðbólguvæntingar er forsenda þess að hægt sé að draga úr sveiflum í framleiðslu og atvinnu. Ljóst er af nýlegum atburðum á Íslandi að lítið traust á peningastefnuna hefur hindrað Seðlabankann í því að draga úr peningalegu aðhaldi eins hratt og annars hefði verið æskilegt.
Á að skilja sem svo, að Seðlabankinn sé ekki viss um að verðbólgan lækki? Samt er bankinn búinn að tala um það frá því í haust, að hann reiknaði með að verðbólgumarkmiðum yrði náð innan tveggja ára. Ég skil þetta ekki. Ég aftur dáist af hreinskilni manna að viðurkenna að peningastefnan hafi notið lítils trausts.
Húsnæðismarkaðurinn
Seðlabankinn er nokkuð berorðum um hvernig hann sér þróun fasteignamarkaðarins fyrir sér. Kannski hefur bankinn lært það af klúðri síðustu ára að best er að segja sannleikann hreint út frekar en að fela hann í minnispunktum eða leynifundum bankastjóra og ráðherra.
Mér finnst vanta í þessa spá nákvæmari lýsingu á því sem er framundan. Til þess að átta sig á því hve mikil lækkun er í pípunum, þá þarf lesandinn að hafa nokkuð góða þekkingu á tölfræði. Skoðum þessar tölur betur. 46% raunlækkun og 32% lækkun nafnverðs. Seðlabankinn spáir að þessi lækkun eigi sér stað frá október 2007 til 2011. Sagt er að á fyrri hluta tímabilsins hafi 25% og hins vegar 10% þegar komið fram. Það þýðir að 21% og 22% eigi eftir að koma fram. Ef við snúum þessu yfir á fjárhæðir, þá hefði íbúð sem kostaði 50 milljónir í október 2007 átt að hafa lækkað niður í 45 milljónir í apríl 2009 og endar í 34 milljónum í lok tímabilsins árið 2011. Hefði þessi sama íbúð hækkað í samræmi við verðbólgu ætti verð hennar að vera 60 milljónir í dag og 63 milljónir í lok tímabilsins. Það áhugaverða við þetta er að Seðlabankinn reiknar með 5% verðbólgu frá apríl 2009 til loka tímabilsins árið 2011. það neikvæða við þetta er að Seðlabankinn gerir ráð fyrir að nafnverð íbúðahúsnæðis eigi eftir að lækka um 25% frá því sem það er í dag þar til að botninum verður náð.
Ef þessi lækkun verður að veruleika, þá verður markaðsverð íbúðahúsnæðis líklegast komið undir fasteignamat og brunabótamat. Slíkt hefur ekki gerst hér á höfuðborgarsvæðinu frá því um aldamót, ef það náði því þá, en þetta er alþekkt vandamál á landsbyggðinni. Spurningarnar sem þarf að svara: Er ástæða til þess að sporna gegn þessu? Ef svo, hvernig er hægt að sporna gegn þessu? Hver væri aðkoma ríkisvaldsins og bankanna í því ferli? Getur verið að þetta sé vanmat á þeirri lækkun sem á eftir koma fram?
Það kemur fram í Peningamálum að í Finnlandi hafi íbúðaverð um 52% á tímabilinu frá 1989 til 1993. Einnig hefur komið fram annars staðar að í norsku bankakreppunni hafi verð lækkað um 50% á fimm árum. Væri ekki skynsamlegt núna að skoða hvað þessar þjóðir gerðu til að snúa þessari þróun við og hvað það tók langan tíma að endurheimta hver 10% sem verð á húsnæði lækkaði um. Síðan væri einnig fróðlegt að sjá hvaða áhrif það hefði á íbúðaverð, ef hér verður gripið til leiðréttingu húsnæðislána eða að í ljós kemur að gengisbundin lán séu ólögleg og þeim verði breytt yfir í krónulán.