Færslan var fyrst birt á Moggabloggi höfundar 26.1.2014.

Eins og fólki er ljóst, tókst meirihluta verðtryggingarnefndarinnar og ganga þvert gegn skipunarbréfi sínu. Ein af röksemdum meirihlutans fyrir því að hunsa skipunarbréf sitt var, að lágtekjuhópar gætu átt erfitt með að fá lán/ráða við fyrstu afborganir, ef verðtryggingin væri aflögð. Samt fólst ein af fáu tillögum þeirra í því að gera fólki það ennþá erfiðara! Í gær birti ég færslu, þar sem ég benti á leið framhjá þessum vanda. Önnur rök meirihlutans voru að erfitt yrði að fá lán með hæfilegum vöxtum. Í þessari færslu vil ég aðeins fjalla um þetta atriði.

Verðtrygging húsnæðislána verður að leggjast af

Ein af grunnforsendum breytinga á húsnæðislánakerfinu er að lánin verði óverðtryggð. Ástæðan er einföld. Í núverandi verðtryggðu kerfi gerist tvennt sem er mjög óæskilegt:

1. Niðurgreiðslu höfuðstóls er ýtt yfir á seinni gjalddaga lánsins, sem þýðir að lántakar sem eiga húsnæði í stuttan tíma, 10 ár eða skemur, sjá aldrei neinn ávinning af afborgunum sínum, þar sem verðbætur sem bætast á eftirstöðvarnar éta upp ávinninginn af afborganahluta greiðslunnar. (Miðað við að eign sé endurfjármögnuð við eigendaskipti og að lán sé minnst til 20 ára.)

2. Lánveitandi verður að fjármagna sig langt, þar sem annars á hann á hættu að seinni tíma fjármögnun verði óhagstæðari en þau kjör sem lántaki fékk. Lánveitandi lendir þá í sömu stöðu og lántakinn, þ.e. að eftirstöðvar hækka fyrri hluta lánstímans skuldabréfanna sem gefin voru út til að fjármagna útlánin, og of langur tími líður áður en lánveitandinn sér ávinning sinn af greiðslum. (Miðað er við að greitt sé jafnt og þétt af skuldabréfunum sem eru til jafn langs tíma og útlánin.)

Rétt er að benda á, að Íslendingar eiga húsnæði almennt í frekar stuttan tíma. Ég hef ekki nákvæmar upplýsingar um hver þessi tími er, en hef séð nefnd innan við 5 ár að meðaltali. Þetta er heldur styttri tími en t.d. í Noregi þar sem tíminn er 7-8 ár.

Þessi stutti lánstími er gullnáma fyrir lánveitendur verðtryggðra lána, þar sem með svona stuttum lánstíma, þá mun lántakinn aldrei ná að greiða niður eina einustu krónu af upprunalegum höfuðstól lánsins. Sé lánið greitt upp við eigendaskipti, sem er ekki óalgengt, þá getur lánveitandinn lánað peningana út aftur, nema hvað hann á hærri upphæð til að lána út í annað skipti. Höfuðstóll láns nr. 2 mun einnig byrja að hækka fyrstu árin. Í töflunni er skoðað verðtryggt lán sem er upphaflega er upp á 20 m.kr. til 25 ára, en er gert upp á 5 ára fresti (við eigendaskipti) og eftirstöðvarnar lánaðar út aftur til 25 ára í hvert sinn. Miðað er við 3,5% verðtryggða vexti og að verðbólgan allan lánstímann sé 3,9%. Lánveitandinn fjármagnar sig einu sinni til 25 ára og borgar 2,5% vexti.

Ég vona að þetta skiljist.

Heildargreiðslur lánveitandans eru 45,2 m.kr. vegna 20 m.kr. skuldabréfsins sem gefið var út til að fjármagna upphaflega lánið til húsnæðiskaupandans. (Miðað er við að greitt sé mánaðarlega af skuldabréfinu.) Lántaki nr. 1 greiðir 6,6 m.kr. í afborganir og vexti í 5 ár og síðan eftirstöðvarnar upp á 21,0 m.kr. að þessum 5 árum loknum, þegar hann selur eignina. Næsti lántaki fær þessa 21,0 m.kr. að láni, greiðir 6,95 m.kr. í afborganir og vexti í 5 ár og loks 22,0 m.kr. eftirstöðvar við sölu. Þannig gengur þetta koll af kolli, þar til lántaki nr. 5 fær 24,1 m.kr. að láni, greiðir 8,0 m.kr. í afborganir og vexti og loks eftirstöðvar upp á 25,3 m.kr. Alls fær lánveitandinn 61,8 m.kr. frá þessum fimm lántökum á þessum 25 árum. Hagnaður lánveitandans eru því litlar 16,6 m.kr. eða 36,7%. Ímyndum okkur nú að um 40 ára lán hafi verið að ræða!

Að þessu sést, að verðtryggð lán geta verið algjör gullnáma fyrir lánveitendur geti þeir velt upphaflegu fjármögnun sinni eins og lýst er í dæminu að ofan. Er því vel skiljanlegt, að fjármálafyrirtæki vilji ekki breyta kerfinu. Auk þess má búast við því, a.m.k. í meðalárferði, að húsnæðisverð haldi ekki í við verðbólgu og því mun eignarhluti eigandans líklegast rýrna. Það fer þó eftir skuldsetningarhlutfalli.

Óverðtryggð fjármögnun og húsnæðislán

Með því að taka upp óverðtryggða fjármögnun húsnæðislána og þar með óverðtryggð útlán, þá vinnst margt. Hafa skal þó í huga að óverðtryggð útlán verða alltaf með endurskoðunarákvæði á vöxtum. Förum ekki í neinar grafgötur með það. Einnig er eðlilegt að gera ráð fyrir að lán séu gerð upp við eigendaskipti, þó það sé að sjálfsögðu samningsatriði. Að þessu uppfylltu, þá geta lánveitendur fjármagnað sig til skamms tíma, 7 - 10 ára, jafnvel skemmri tíma, sbr. að eigendaskipti verða að meðaltali á 5 ára fresti. Slík fjármögnun mun ALLTAF leiða til lægri fjármagnskostnaðar/vaxta, en lán til 40 ára, þar sem auðveldara er að spá fyrir um þróun til skamms tíma, en langs. (Þetta hafa verið helstu rök fyrir verðtryggðum lánum, þar sem erfitt sé fyrir lánveitendur að fjármagna sig til 40 ára á óverðtryggðum vöxtum.) Niðurstaðan verður meiri stöðugleiki, þar sem lánveitendur munu fjármagna sig mest á föstum vöxtum og geta því einnig boðið hagstæða fasta vexti til sinna lántaka, þó svo að líklegast vilji þeir bjóða upp á fasta, breytilega og fljótandi vexti.

Með því að stilla endurskoðunarákvæðum vaxta í lánssamningum þannig, að vextir endurskoðist einu til tvisvar sinni á hverju 7-10 ára tímabili, þ.e. þegar lánveitandinn þarf að endurfjármagn sig og á miðju tímabili, þá getur lánveitandinn auðveldlega boðið upp á óverðtryggð lán til langs tíma. Uppgreiðslur lána, áður en lánveitandinn þarf að gera upp sína fjármögnun, munu einfaldlega fara í ný útlán og þar með draga úr þörf fyrir nýja fjármögnun. Eða vega upp á móti því, að sumir lántakar munu vilja greiða skerta afborgun, eins og ég lýsti í síðustu færslu.

Lykilatriði í þessari leið, er að lántaki geti auðveldlega fært sig á milli lánveitenda. Þ.e. hann geti endurfjármagnað lánið sitt án teljandi kostnaðar, ef hann telur t.d. boðaðar vaxtabreytingar sér ekki hagstæðar eða ef annar lánveitandi býður betri kjör. Þegar ég segi án teljandi kostnaðar, þá þýðir það að lántökukostnaður sé föst, hæfileg upphæð, en ekki hlutfall af lánsfjárhæð. Að fjármálafyrirtæki krefjist 1% lánsfjárhæðar í lántökukostnað er algjört rugl. Eini kostnaðurinn sem fjármálafyrirtækið á að krefjast er sá kostnaður sem það verður fyrir vegna afgreiðslu lánsumsóknar og skjalagerðar. Í sæmilega tæknivæddu fjármálafyrirtæki þá ætti þessi kostnaður ekki að vera meiri en 50.000 kr. Annan kostnað sem fjármálafyrirtækið hefur af lánveitingunni, þ.e. fastur umsýslukostnaður, tapáhætta og uppgreiðsluáhættu, ætti fyrirtækið að taka í gegn um vaxtamun. Á lifandi lánamarkaði, þá eru engin rök fyrir því að lántaki þurfi að greiða uppgreiðslugjald, önnur en til að hindra samkeppni. Eftir að stimpilgjaldið var fellt niður af lánaskjölum, þá eru núverandi lántöku- og uppgreiðslugjöld orðin stærsta hindrun fyrir skilvirkum húsnæðislánamarkaði, þar sem eðlileg samkeppni ríkir.

Eitt er rétt að benda á, að ekki gengur að lánveitandi fjármagni sig til skemmri tíma, en endurskoðunarákvæði vaxta í útlánasamningum segja til.

Samantekt

Verðtryggð lán sem greidd eru upp hlutfallslega snemma á lánstímanum, eru gullgerðarvél fyrir lánveitandann að því gefnu að hann komi peningunum strax í vinnu aftur. Þar sem eignir skipta um eigendur að jafnaði á innan við 5 ára fresti þá eru fjármálafyrirtæki að græða á tá og fingri á verðtryggðum lánum. Dæmi að ofan sýnir 36,7% hagnað á 25 ára láni, sem gert er upp á 5 ára fresti.

Óverðtryggð lán er hægt að fjármagna til mun skemmri tíma, en verðtryggð lán. Með því að fjármagna þau til 7-10 ára í senn, er hægt að lækka verulega vexti þeirra og auka á stöðugleika. Stærsti kostur bæði óverðtryggðra útlána og fjármögnunar, er að bæði lántaki og lánveitandi lækka höfuðstól skulda sinna með hverri afborgun. Til að auka á samkeppni á húsnæðislánamarkaði, þá þurfa lántökugjöld og uppgreiðslugjöld í núverandi formi að falla niður, en í staðinn koma gjöld sem eru föst krónutala og taka mið af raunverulegum kostnaði vegna lántöku og uppgreiðslu.