Færslan var fyrst birt á Moggabloggi höfundar 1.9.2014.
Frá því álit EFTA-dómstólsins kom fimmtudaginn 28. ágúst sl., hefur loksins komist af stað alvöru umræða um blekkinguna og ruglið sem er samfara verðtryggðum húsnæðislánum. Ég hef svo sem reynt að gaspra um þetta mál í nokkur ár. Hef mætt á fund þingnefndar, þar sem verðtryggingin var til umræðu, flutti erindi um álit meirihluta verðtryggingarnefndar sem Alþingi setti á fót 2010, fjallað um áhrif verðtryggingarinnar á opnum borgarafundi í Háskólabíói, flutt erindi hjá Rótarý-klúbbum, Lions-klúbbum, nokkrum félögum Sjálfstæðismanna, Reykjavíkurfélagi VG og loks á miðstjórnarfundi Framsóknar, fyrir utan nokkurn slatta af bloggfærslum.
Sagt er að dropinn holi steininn og segja má að steininn sé farinn að leka illilega. Fyrst voru sett ný neytendalánalög, þar sem gerð er skýrari krafa en áður um framsetningu greiðsluáætlunar. Næst vaknaði Neytendastofa af værum blundi og úrskurðaði að greiðsluáætlun Íslandsbanka uppfyllti ekki skilyrði. Síðan komu umsagnir Eftirlitsstofnunar EFTA (ESA) og framkvæmdastjórnar ESB um spurningarnar sem vísað var til EFTA-dómstólsins. Og á fimmtudaginn skilaði EFTA-dómstóllinn af sér áliti byggt á tilskipun 93/13/EBE. Niðurstaða mín er einföld: Kerfið er hrunið!
Verðtrygging er í eðli sínu óréttmætur skilmáli
Í 3. gr. tilskipunar 93/13/EBE segir:
1. Samningsskilmáli sem hefur ekki verið samið um sérstaklega telst óréttmætur ef hann, þrátt fyrir skilyrðið um „góða trú“, veldur umtalsverðu ójafnvægi réttinda og skyldna samningsaðila samkvæmt samningnum, neytanda til tjóns.
Spurningin, sem við þurfum að velta fyrir okkur, er einföld: Er eða getur verðtrygging verið ósanngjarn/óréttmætur samningsskilmáli?
Þegar meta á hvort skilmáli er óréttmætur, þá þarf að skoða hvernig hann virkar. Verðtryggingin er lúmskur andskoti. Hún virkar þannig, að á meðan verðbólga er yfir 2,5% fyrir 40 ára lán, þá hækka eftirstöðvar lánsins við hverja afborgun þar til langt er liðið á lánstímann. Ef miðað er við fasta 2,5% verðbólgu, þá ná eftirstöðvarnar hæsta punkti eftir 289 mánuðina og fara ekki undir upprunalega lánsfjárhæð fyrr en við greiðslu númer 440, þ.e. þegar nærri því 92% af lánstímanum er að baki. Miðað við 10 m.kr. lán í upphafi og 5,1% vexti (sem algengir voru á 10. áratugnum) og 2,5% verðbólgu fyrir þá mánuði sem verðbólga er ekki þekkt fyrir, væri búið að greiða 68,7 m.kr. áður en byrjað er að greiða upprunalegan höfuðstól lánsins niður!!! Þar sem mjög sjaldgæft er, að lántakar greiði af 40 ára láni allan lánstímann, þá er líklegast að upprunalegi lántakinn greiði aldrei neitt af upprunalega höfuðstól lánsins. Hann er alltaf bara að greiða vexti af upprunalega höfuðstólnum, uppsafnaðar verðbætur af höfuðstólnum og viðbættum verðbótum (þ.e. verðbætur á verðbætur á verðbætur á verðbætur...) og vexti af þessum verðbótum.
Mynd 1 sýnir þróun 10 m.kr. 40 ára láns sem tekið var í júní 1988 og greitt hefur verið af í samræmi við ákvæði skuldabréfs allan tímann. Verðbólgutölur eru raunverulegar frá lántökudegi og fram til síðasta gjalddaga í ágúst 2014. Eftir síðustu gjalddagagreiðslu voru eftirstöðvar lánsins 24,6 m.kr. þrátt fyrir að þegar væri búið að greiða 36,6 m.kr.! (Vinstri ás sýnir upphæð eftirstöðva, en sá hægri upphæð afborgunar og vaxta.)
Spyrja má sig hvort það teljist réttmætur skilmáli, þegar það tekur lántaka um 2/3 lánstímans að komast á þann punkt að eftirstöðvar lánsins fara að lækka. Hvað þá að 92% lánstímans líði áður en eftirstöðvar eru komnar niður fyrir lánsfjárhæðina.
Í mínum huga eru verðtryggð lán ekkert annað en svikamylla, en hér er spurningin hvort verðtryggingarákvæði lánanna geti talist óréttmætur skilmáli. Til þess að svara því, þarf að bera saman virkni breytilegra vaxta og verðtryggingar. Munurinn er mjög einfaldur. Verðtrygging bætir sjálfkrafa kostnaði á lántaka án þess að hann geti neitt varið sig. Lánin eru þannig, að lántaki er fastur með ákveðna, óumbreytanlega skilmála og þegar óstöðugleiki gerir vart við sig, þá leggst kostnaðurinn af óstöðugleikanum, þ.e. hækkun viðmiðunarvísitölunnar, sjálfkrafa á eftirstöðvar lánsins. Þegar vextir eru breytilegir, þá breytast þeir eftir á og samkvæmt neytendalánatilskipun ESB, þá ber að tilkynna lántökum um slíka hækkun og gefa þeim færi á að endurfjármagna lán sem verða fyrir áhrifum á vaxtabreytingum. Það er því mun flóknari aðgerð fyrir lánveitanda, að skila hækkun breytilegra vaxta inn í lánskostnað, en hækkun sem verður vegna verðtryggingar. Þegar vextir eru breytilegir bera því báðir samningsaðilar áhættu af óstöðugleika, en bara annar þegar verðtrygging er annars vegar. Það er því mitt mat, að verðtrygging sé óréttmætur skilmáli í óstöðugleika, en á tímum stöðugleika, þá sé hún ekki óréttmæt. Og þá kemur að áliti EFTA-dómstólsins:
87 Meginreglur um mat á því hvort tiltekinn samningsskilmáli teljist óréttmætur er að finna í 3., 4. og 5. gr. tilskipunarinnar. Samkvæmt tilskipuninni telst samningsskilmáli óréttmætur ef ekki hefur verið samið sérstaklega um hann og skilmálinn veldur þrátt fyrir skilyrðið um ,,góða trú“, umtalsverðu ójafnvægi réttinda og skyldna samningsaðila samkvæmt samningnum, neytanda til tjóns.
Að lántaki, sem tók 10 m.kr. lán árið 1988, skuli þurfa að greiða 68,7 m.kr. áður en hann byrjar að greiða niður lánið sjálft, ber vott um mikið ójafnvægi milli samningsaðila. Hefði þetta lán verið með 10% föstum, óverðtryggðum vöxtum, þá hefði heildarlántökukostnaður orðið 40,8 m.kr. Heildarkostnaður verðtryggða lánsins miðað við 2,5% verðbólgu fyrir þann tíma sem verðbólga er ekki þekkt, er aftur 77,4 m.kr. Í mínum huga er verðtryggingin neytandanum nánast alltaf til tjóns og þess vegna verður hún að teljast óréttmætur skilmáli í skilningi 3. gr. tilskipunar 93/13/EBE.
Þróun 10 m.kr. láns tekið árið 1988
Greiðsluáætlun fegrar myndina og uppfyllir ekki kröfur tilskipunar ESB
Myndin að ofan er hins vegar ekki sú sem dregin er upp við lántöku. Hún lítur allt öðruvísi út. Samkvæmt henni ættu eftirstöðvar lánsins eftir ágúst gjalddagann að vera 5,8 m.kr. eða 18,8 m.kr. lægri og uppsafnaðar greiðslur 5,8 m.kr. Mismunur upp á 30,8 m.kr. Greiðsluáætlunin er því blekking. Hún er ekki einu sinni glansmynd. Hún er hrein lygi.
Mynd 2 sýnir sama lán, en núna er búið að bæta við greiðslum samkvæmt greiðsluáætlun, eins og hún hefði birst lántaka árið 1988, ef gerð hefði verið greiðsluáætlun miðað við 0% verðbólgu.
Sama lán með upplýsingum úr greiðsluáætlun (merkt 2)
Brúna lína og sú lillabláa sýna báðar þróun eftirstöðva, græna og ljós bláa sýna þróun afborgana og síðustu tvær sýna þróun vaxta. (Línur sem sýna sama hlut byrja í sama punkti.) Ásarnir skiptast eins og á mynd 1 með eftirstöðvarnar vinstra megin og afborganir og vexti hægra megin.
Ljóst er af mynd 2, að greiðsluáætlun er ekki marktæk. Hún gerir ekki tilraun til að spá fyrir um þróun afborgana, enda gæti þetta alveg eins verið óverðtryggt jafngreiðslulán, eins og verðtryggt jafngreiðslulán.
EFTA-dómstóllinn sagði aftur í svari við spurningu nr. 3:
124 Hvað spurninguna sjálfa varðar verður í fyrsta lagi að hafa í huga að það eitt að tekið sé fram í skuldabréfinu að skuldbindingin sé verðtryggð og tilgreint sé við hvaða grunnvísitölu verðbreytingar skuli miðast þýðir ekki að telja þurfi samningsskilmála sérstaklega umsaminn. Í öðru lagi verður með sama hætti að leggja mat á þýðingu þess að skuldabréfinu hafi fylgt yfirlit sem sýnir áætlaðar og sundurliðaðar greiðslur á gjalddögum lánsins. Tekið er fram í yfirlitinu að áætlunin geti tekið breytingum í samræmi við verðtryggingarákvæði lánssamningsins. Í þriðja lagi getur það ekki breytt því mati sem verður að fara fram samkvæmt 2. mgr. 3. gr. að báðir aðilar hafi undirritað greiðsluyfirlitið. Nánar tiltekið er efni greiðsluáætlunarinnar ekki umsemjanlegt þar sem hún byggir á spá um væntanlegar afborganir samkvæmt skuldabréfinu sem ræðst af mánaðarlegum útreikningi vísitölu neysluverðs. (Feitletrun höfundar)
Dómstóllinn fylgir þessu með greiðsluáætlunina eftir í svari við 4. spurningu:
Þegar afborganir láns eru verðtryggðar má, eðli málsins samkvæmt, finna spá um væntanlegar afborganir í greiðsluáætlun. Slík spá getur aðeins í undantekningartilvikum og fyrir tilviljun samsvarað hinum raunverulegu afborgunum sem krafist er.
Þarna ítrekar dómstóllinn að greiðsluáætlun með verðtryggðu láni eigi að fela í sér spá um væntanlegar afborganir. Alveg er ljóst að greiðsluáætlun sem miðar við 0% verðbólgu inniheldur ekki spá. Hún inniheldur flótta frá því að gera hlutina rétt.
Nú á EFTA-dómstóllinn eftir að svara því hvort krefja megi lántaka um greiðslur umfram það sem nefnt er í greiðsluáætlun. Hann er hins vegar búinn að segja að greiðsluáætlun verðtryggðs láns eigi að innihalda spá um væntanlegar afborganir. Hann er ekki búinn að segja hvort spá upp á 0% verðbólgu sé fullnægjandi, en það er Neytendastofa búin að gera og það er Alþingi búið að gera með nýjum neytendalánalögum. Svarið er, að það er ekki fullnægjandi. Mitt mat er að eina rökrétta ályktunin af tilvitnuðum texta að ofan, sé að EFTA-dómstóllinn muni taka undir með Neytendastofu.
Þá er næsta spurning: Hvað verður um þegar greiddar og álagðar verðbætur? Ljóst er að úrlausn þess mun enda hjá íslenskum dómstólum. Síðast þegar svona atriði kom til Hæstaréttar til úrlausnar, þá tók rétturinn mjög eindregna afstöðu með fjármálafyrirtækjunum. Hann hreinlega bætti þeim upp að gengistryggingin var dæmd ólögmæt með því að setja okurvexti á lán fleiri ár aftur í tímann. Því má alveg eins búast við, að Hæstiréttur endurtaki þann óskunda og refsi lántökum fyrir að fjármálafyrirtæki geti ekki farið að lögum. Við getum því átt von á, að allt að 21% vextir komi í staðinn fyrir verðbætur og verðtryggða vexti. Að mínu mati væri slík niðurstaða algjörlega á skjön við neytendavernd, en hún var hvort eð er jörðuð 16. september, 2010, með dómi Hæstaréttar í máli nr. 471/2010. Þó tekist hafi með mikilli vinnu og fyrirhöfn að leiðrétta stærstu vitleysuna, þá sitja lántaka ennþá uppi með tugi milljarða sem afleiðingu af þessum dómi. Og til framtíðar má búast við að á þá leggist nokkur hundruð milljarðar. Sést það bara á því að vextir óverðtryggðra húsnæðislána eru núna ríflega 5% yfir verðbólgu meðan sambærileg lán í nágrannalöndum okkar bera vexti sem eru 0,5-1,0% ofan á verðbólgustig.