Birt á Moggablogginu 17.12.2013 - Efnisflokkur: Leiðrétting
Í nokkur ár hef ég talað fyrir daufum eyrum um að leiðrétting verðtryggðra lána væri árangurrík aðferð til að laga stöðu Íbúðalánasjóðs. Loksins gerist það, að einhver sér þetta sömu augum og ég, þ.e. matsfyrirtækið Moody’s af öllum.
Rök mín hafa verið einföld: Tiltekinn hluti útlána ÍLS til einstaklinga situr utan veðs á húseignunum sem lánin voru þinglýst á. Með því að lækka eftirstöðvar lánanna, þá minnkar sá hluti þeirra sem ekki er veðtrygging fyrir. Niðurstaðan er að gæði lánasafna ÍLS batnar og það sem meira máli skiptir, vanskil ættu að minnka.
Myndinni er ætlað að lýsa á einfaldan hátt hvernig það sem ég fjalla um virkar. Veðsetningarhlutfall eykst sem ofar dregur. Þríhyrningurinn sýnir lán innan og utan veðrýmis sem hlutfall af heildinni fyrir og eftir leiðréttingar verðtryggðra húsnæði lána ÍLS í aðeins ýktri mynd.
Gefum okkur að lán umfram veð séu að fjárhæð 50 ma.kr. (markað af rauðu línunni að ofan). Án aðgerða ríkisstjórnarinnar, þá myndar þessi fjárhæð tap hjá sjóðnum og lækkar eiginfjárstöðu hans um 50 ma.kr. Ef ríkisstjórnin vill halda eiginfjárhlutfalli ÍLS óbreyttu, þá þarf að ríkissjóður að leggja ÍLS til aukið eigið fé. Sú upphæð væri 92% af þessum 50 ma.kr. eða 46 ma.kr. (Ástæðan fyrir því að ekki þarf að leggja fram alla 50 ma.kr. er að viðmiðið lækkaði um 50 ma.kr.)
Aðgerðir ríkisstjórnarinnar um allt að 13% lækkun verðtryggðra lána mun ekki eyða öllum lánum án veðs. Gefum okkur þó að lækkun eftirstöðvanna verði til þess að 40 ma.kr. af þeim hluta lánanna, sem voru án veðs, leiðréttist með þessum hætti (svæðið milli rauðu og grænu línanna), en 10 ma.kr. verði ennþá án veðs (svæðið ofan grænu línunnar). Þá lækkar þörf ÍLS fyrir eiginfjárframlag um 92% af þessum 40 ma.kr. eða 36,8 ma.kr. Aðgerðin sparar því ríkissjóði að leggja ÍLS til 36,8 ma.kr.
Þessu til viðbótar aukast gæði lánasafns ÍLS vegna útlána til heimilanna. Vissulega verður einhver hluti lánanna ennþá á ýmist full- eða yfirveðsettum eignum, en hlutfall slíkra lána af heildarlánasafni sjóðsins hefur minnkað verulega (svæðið ofan grænu línunnar). Lán sem voru áður á fullveðsettum eignum (100% veðsetning) mun fara niður í 87% veðsetningu (miðað við að lántakar fái fulla leiðréttingu), lán sem voru með 105% veðsetningu fara niður í 91,35% o.s.frv. (lán sem eru á milli línanna). Þetta gerir það að verkum að borð er fyrir báru á þessum eignum, þó svo að verðbólga yrði meiri en hækkun fasteignamats í einhvern tíma.
Ef ekki kæmi til leiðréttingarinnar, þá hefðu öll lán að baki þeim 50 ma.kr. sem voru umfram veðrými að sjálfsögðu verið að fullnýta veðrými eignanna (lán ofan rauðu línunnar), auk þess sem einhver hluti lána sjóðsins hefði verið ískyggilega nálægt því að fullnýta veðrými eignarinnar á bakvið lánin (lán milli mjóu línunnar rétt undir rauðu línunni og rauðu línunnar). Eftir aðgerðina fækkar slæmum lánum (lán yfir grænu línunni) og þeim sem eru á hættusvæði fækkar líka (lán milli mjóu línunnar rétt undir grænu línunni og grænu línunnar).
Stærð svæðanna segir í öllum tilfellum til um hve stór hluti lánanna eru annað hvort slæm eða á hættusvæði. Greinilegt er að hættusvæðið er mun stærra við rauðu línuna, en það sem er við grænu línuna. Verði þróun verðbólgu og fasteignamats óhagstætt fyrir ÍLS og ríkissjóður þyrfti að leggja ÍLS til pening, þá er ljóst að framlag ríkissjóðs þyrfti líklegast alltaf að vera minna eftir leiðréttingu lánanna, en fyrir. Eina ástæða fyrir því að þörf væri á meira framlagi gæti verið ef leiðréttingin leiðir til umtalsvert meiri verðbólgu en annars yrði og fasteignamat hækkaði sem því næmi.
Eitt þarf í viðbót
Til þess að leiðréttingin gangi alveg upp og dragi úr áhættu bæði ÍLS og ríkissjóðs, þá þarf ÍLS að greitt niður lánin sín. Nú verandi skuldabréfaflokkar eru þannig, að ÍLS getur ekki greitt inn á þá. Spurningin er hvort ÍLS geti og megi kaupa upp eigin bréf. Ef sjóðurinn má það ekki í dag, þá verður að breyta lögum, þannig að hann fá leyfi til slíks. Hafi hann þegar það leyfi, þá verður hann að hefja slík uppkaup án þess að raska um of gengi bréfanna á markaði.
Niðurstaðan
Frá ÍLS séð er niðurstaðan: Eiginfjáráhætta ÍLS minnkar við aðgerð ríkisstjórnarinnar og eiginfjárstaða styrkist, vanskil minnka umtalsvert, hluti tapaðra skulda fæst greiddur, gæði útlánasafna til heimilanna batnar mikið, fleiri heimili geta staðið undir greiðslubyrði lánanna og allt þetta ætti að leiða til þess að lánshæfismat Íbúðalánasjóðs ætti fara upp á við. Skuldir ÍLS minnka við það að hann hefur uppkaup eigin bréfa.
Frá ríkissjóði er niðurstaðan: Verulega dregur úr þörf fyrir framlagi út ríkissjóði til ÍLS, heildaráhætta ríkisins vegna ÍLS minnkar, skuldbindingar sem gætu lent á ríkinu minnka við það að ÍLS byrjar uppkaup á eigin bréfum á markað, hugsanleg framtíðarframlög ríkissjóðs til ÍLS verða líklegast alltaf lægri, þar sem skuldir ÍLS minnka, þá lækka einnig heildarskuldbindingar ríkisins sem ætti að styrkja lánshæfismat ríkissjóðs.
Síðan eru alls konar önnur áhrif, eins og á lántaka og hagkerfið, en þau eru ekki efni þessarar færslu.
Færslan var skrifuð við fréttina: Hefur jákvæð áhrif á lánshæfi ÍLS